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年収と住宅ローンの関係

admin — Fri, 18 May 2012 04:11:02 +0000

住宅の購入を考えた時に真っ先に疑問に思うのは「住宅ローンはいくらまで借りられるのか？」という点ではないでしょうか？
何となく、マイホーム購入は年収の5～6倍が上限のような気がしますが、無理のない借入れ可能金額はいくらくらいなのでしょうか？
借り入れ可能額を判断する基準となるのはやはり年収でしょうか。年収が低ければ住宅ローンの負担が重くなりますし、年収が高ければ少々無理をしても余裕を持って住宅ローンを返済していく事ができます。平均世帯年収の場合、住宅ローン返済額を年収の25%に抑えておくのが良いのではないでしょうか。
例えば、年収450万円の場合、25%は約113万円となります。住宅ローンの年間返済額を113万円とした場合で、借り入れ期間30年・金利3%で計算すると借り入れる事のできる金額は2250万円となり、年収の約5倍となります。30年ローンなら年収の5倍というのが一つの目安となりましたね。
借り入れ期間を短くした場合、年間返済額の負担が高くなりますので、もっと少ない金額しか借り入れる事ができなくなります。「年収の○倍なら大丈夫！」という事ではなく、毎年の住宅ローン返済額を年収の25%に抑えておくという事が大切だと覚えておきましょう。
では2250万円の物件しか購入する事ができないのか？というとそうではありません。借り入れできる金額は2250万円が上限となりますが、不足分は自分の預貯金を頭金とする事で、理想のマイホームを手に入れる事ができます。頭金を準備しておくとたくさんのメリットがあります。頭金を貯める事は簡単ではありまんが、夢のマイホームを手に入れるため、計画的に準備をしておきましょう。

住宅ローン控除と確定申告

admin — Tue, 15 May 2012 07:31:00 +0000

住宅を購入し、住宅ローン控除を利用するためには確定申告の手続きが必ず必要となります。
この手続は会社員の方も同様です。会社側で行っている一般的な年末調整だけでは、住宅ローン控除を利用する事はできませんので気をつけましょう。
会社員の場合は確定申告の手続きを一度行っておくと、次の年からは確定申告が不要になりますが自営業の方は毎年確定申告が必要となりますので、忘れずに手続きしておきましょう。

【手続きの流れ】
①必要書類の準備・・・一般住宅、長期優良住宅などによって必要となる書類が異なります。
余裕を持って事前にチェックしておきましょう。
②提出　　　　　・・・必要書類が揃ったら、管轄内の税務署で確定申告の手続きを行います。
郵送で済ませる事もできますが、書類に不備がないか・申告内容に誤りがないかなど、窓口の税理士に確認してもらってから提出する方が安心できるため、初回は、税務署へ足を運ぶ事をおすすめします。確定申告期間の後半では窓口が混雑しますので早めに手続きを済ませましょう。
③還元　　　　　・・・提出した確定申告書を元に、5月中旬ごろ所得税が確定しますので、それ以降に「所得税還付金のお知らせ」が税務署から郵送されてきます。
その中に入っている還付金の振込先を指定する用紙が入っていますので、必要事項の記入を済ませて税務署宛に返送します。
その1～2ヶ月後、指定銀行口座へ還付金が振り込まれます。
住民税も同じ手順ですので覚えておきましょう。
※確定申告の手続きをすると、市区町村への手続きは不要です。

住宅ローン借り換え審査のポイント

admin — Sun, 13 May 2012 05:29:35 +0000

住宅ローンの借り換え審査では、新規借り入れ時の審査よりも厳しくなるものとゆるくなるものがあります。
審査のポイントをいくつか見ていきましょう。

【年収】
住宅ローンを新規で借り入れる時よりも厳しくなるのが一般的です。通常の最低年収基準が300万円の場合、借り換え時には400万円が条件となる事があります。
【勤続年数】
通常で2年の場合借り換えなら3年となるなど、新規で借り入れる時よりも厳しくなる場合が多いようです。
【延滞歴】
延滞歴は借り換えに大きく影響します。延滞理由にもよりますが、延滞歴がある事で借り換えは相当厳しくなると考えておいた方が良いでしょう。
信用機関を通して銀行どうしで延滞歴を共有していますので、申告しなくても分かってしまいます。なるべく延滞しないよう心がけておきましょう。
【返済比率】
年収に対する住宅ローン返済額の比率を返済比率といいます。新規借り入れの場合返済比率は35%くらいが一般的ですが、借り換えの場合は25%～30%と余裕のある返済プランを求　　められます。収入額に変化がなく現状の返済比率が35%近い人などは借り換えが難しいかもしれません。
【住居年数】
その家に住もうとする意思や住宅ローン返済への意欲を確認するなめに、住居年数が審査の対象となります。3年～5年以上の住居年数が条件となる事が一般的です。
【物件評価】
不動産価値の下落が続いているため、住宅ローンの多くが担保割れの状態となっています。
〈例〉購入額3000万円・現在の価値1500万円・住宅ローン残金2000万円の場合500万円の担保割れとなります。
担保割れとなっていても借り換えを諦めてしまう事はありません。物件価値の1.2～3倍までOKという銀行もありますので一度問い合わせてみましょう。

以上が借り換え時の審査ポイントです。
住宅ローンの審査では、総合的に借り入れ人の信用を判断しますので、上記のポイントをクリアしていても審査に通らない事もありますし、またその逆もあります。
借り換えを検討する時はまず、銀行に相談し話しを聞いてみると良いでしょう。

JA住宅ローンの審査基準

admin — Sat, 12 May 2012 01:28:53 +0000

JAでは、住宅ローンの申し込みを受けた場合、下記の項目などに注目しています。

【年収】
・200万円以上（税込）
【勤務先】
・業種
・経営状況
・雇用形態
・勤続年数（3年以上）
【融資目的】
・新築、リフォーム、中古住宅の購入など
【資産】
・現在所有している資産
【年齢】
・申し込み時の年齢（20～66歳）
・完済時の年齢　　（80歳未満）
【借入状況】
・ローン、クレジットなどの状況（多額の自動車ローンなどがあってはならない）
【その他】
・健康状態
・融資金額（10～5000万円）
・融資期間（3年以上・35年以内）

JA住宅ローンの利用を検討している方は上記の項目を自分自身に当てはめてみてください。
この中でも特に重要なのは【借り入れ状況】です。JA側は住宅ローン以外にもローンを抱えている状態をあまり良くは思いません。
多数のローンを抱えている方は返済が滞るのではないかと懸念されてしまいます。
完済する事のできるローンは、JA住宅ローンを申し込む前に完済しておきましょう。
上記の項目を満たす事ができない場合でも、JAの融資担当者に相談し審査に通るためのアドバイスをもらうのも良い方法です。
場合によって審査に1ヶ月～1ヶ月半かかる事もありますので余裕をもって準備をしましょう。

住宅ローンの返済支援保険

admin — Fri, 11 May 2012 02:28:07 +0000

住宅ローンには、団体信用生命保険(利用者の死亡・高度障害により返済不可能となった場合の保険)とローン破綻によって返済困難となった場合の保証があります。
その他にも様々な住宅ローン返済支援保険がある事をご存知ですか？

住宅返済支援保険に加入しておくと、病気やケガなどで働く事ができなくなり収入を得られなくなってしまった場合に、8～9割の返済額にあたる保険金を受けとる事ができます。
ある銀行の住宅返済支援保険では、病気・ケガにより30日以上働く事のできない状態となった場合に最長5年間保険金が支払われ、天災事故の場合の保険金は返済額の100%が支払われるというものがあります。
住宅返済支援保険の保険料はだいたい年間返済額1万円あたり100～150円となっています。例えば年間返済額が120万円という場合(1万円あたりの保証料100円で計算)年間保険料は12000円となりますので、1ヶ月1000円の保険料となります。
その他にも三大疾病のがん・急性心筋梗塞・脳卒中を対象とした保険もあります。
がんと診断された場合、団体信用生命保険では保険金は支払われませんが、この返済支援保険に加入していると診断された時点で保険金を受け取る事ができます。

住宅返済支援保険の一部をご紹介しましたが、まだ他にもリストラ・倒産により失業した場合の保険など、いろいろな種類のものがありますので金融機関などに問い合わせてみると良いですよ。

住宅ローン控除を受けるために（物件選び）

admin — Thu, 10 May 2012 03:27:24 +0000

住宅ローンを組む事ができれば、当然住宅ローン控除も利用できると思っていませんか？
住宅ローン控除を利用するためにはいくつかの条件をクリアしなければなりません。
物件によっては住宅ローンは利用できるが住宅ローン控除は利用できないという物件もありますので注意が必要です。
【1.築年数】
住宅ローン控除を利用するために、最も注意しなければいけないのが築年数です。
築年数は下記のように決められています。
・非耐火建築物(木造住宅など)といわれている建物の場合であれば築20年未満
・耐火建築物(マンションなど)の場合は築25年未満
築20年以上経過している物件でも住宅ローン控除を利用できるようになる措置が、制度変更で新しくできたようですが、実際には機能していないようです。
住宅ローン控除を必ず利用したいという方は特に、購入物件の築年数には気をつけましょう。

【2.床面積】
住宅ローン控除を利用するためには取引物件の登記簿上の床面積が50平米以上必要です。
不動産広告や販売パンフレットなどに記載されている面積は登記簿上の床面積よりも広い平米数が記載されている事が多いため注意が必要です。

【3.土地購入】
土地を先に購入して後から住宅を建てるという方も多いのではないでしょうか？
しかし住宅ローン控除は土地のみのローンに対しては利用する事ができません。
期限内に建物を建築し、住み始めてからでないと控除の対象とならない事を覚えておきましょう。

住宅ローン控除を受けるために（夫婦共有名義）

admin — Wed, 09 May 2012 04:26:33 +0000

最近では、夫婦共働きがが増えているため、住宅ローンの返済も二人で行うという事で夫婦共有名義にされる方が増えてきています。
夫婦共有名義で住宅を購入する場合、住宅ローンの借り方や共有持分の割合設定を選ぶ事ができます。
この設定を誤ると夫婦間で贈与税がかかったり、控除額が少なくなってしまう場合がありますので注意しましょう。
夫婦共有名義であっても、それぞれが確定申告する事で住宅ローン控除を利用する事ができます。
しかし、夫婦それぞれが住宅ローンの主債務者でなければ住宅ローン控除を利用する事はできません。
主責務者とは、住宅ローンの返済義務がある人の事です。連帯保証人や連帯債務者とは異なりますので注意が必要です。
住宅ローン借り入れ時に連帯債務者とたっている場合、夫婦それぞれの持分を上限として住宅ローン控除を利用する事ができます。
けれども、夫婦どちらかが連帯保証人となって住宅ローンを借り入れた場合、主責務者はどちらか一人として扱われますので、住宅ローン控除の対象が一人だけとなってしまいます。
わかりづらい事ですが、下記のように覚えておくと簡単ですよ。
★夫婦それぞれの名義で借入金残高証明が発行される借り方であれば住宅ローン控除を利用する事ができる。

住宅ローンの返済ができない場合

admin — Tue, 08 May 2012 03:25:35 +0000

住宅ローンの返済ができなくなる理由は、給与やボーナスの減少・事業の失敗・ローンの返済がかさみ多重債務者となったなど、さまざまです。
もしも住宅ローンの返済が困難となり、月超えの延滞となってしまった場合どうなるのでしょうか？

まずは銀行から督促の電話があるでしょう。延滞期間が長くなるにつれて督促の電話も頻繁にかかってくるようになります。
何度も電話をかけてくれるならまだ良い方で、突然、内容証明郵便が配達証明付きで届く事もあります。
内容証明郵便の内容は、「全ての借入金を直ちに返しなさい！」というものです。住宅ローンを借り入れている銀行にカードローンやマイカーローンがあればその分も全て含まれます。
本人・保証人ともに返済する事ができなければ、とうとう抵当権の実行となります。
抵当権は通常保証会社が付けています。保証会社は銀行から代弁請求があると、ローンの残積を一括で銀行に支払いますので、債権は銀行から保険会社へ移ります。
その後、物件は競売にかけられ、相場よりも安く落札される事となります。落札金額が、債務の返済・競売費用・利息などに当てられますが、それでも債務は残ります。
住宅を手放す事で責任がなくなるというわけではありません。残った債務は最後まで支払う義務があります。

住宅ローン金利を予想する方法

admin — Mon, 07 May 2012 03:24:48 +0000

住宅ローンの金利を予測する事は難しくギャンブルのようなものですが、全く予測不可能というわけではありません。
ある程度の予測は可能です。
長期金利の決め方を予測してみましょう。

・景気が良い→日銀・金融引き締め→金利上昇　(=債権価格低下)
・景気が悪い→日銀・金融緩和　　→金利下降　(=債権価格上昇)

一般的に、景気が良いと金利上昇・景気が悪いと金利下降となります。現状では景気が良くなるというような見通しは全くたちません。
少子高齢化・人口減少・デフレ・円高・外需の落ち込み(欧米景気悪化)・国の財政赤字問題など・・・。たくさんの問題を抱えているため、今後も金利は当分上がる事はないかもしれません。
しかし、また別の予測もあります。今、日本の財政悪化は深刻な問題となっています。今後、政府が国債を大量に発行し、アメリカのように中央銀行を引き受けるなんえ事になると、
国債の信用力は低下・価格が下落します。つまり、金利が上昇する事となります。
景気が悪化していく中でも、長期金利が上昇するという事も十分考えられるという事になります。

変動金利・3年固定金利は金利が低くて良いのですが、今の水準で比較してみると10年固定などの金利でも十分安いようです。
長期固定金利を検討してみるのも良いかもしれません。

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